Jakiś czas temu Pan Łukasz, pod wpisem Zachowek a darowizna z dożywociem, zadał następujące pytanie:

„jaki wpływ na wysokość zachowku ma ustanowienie w akcie notarialnym darowizny nieodpłatnej służebności dożywotniego mieszkania w całym budynku i wskazanie wartości tego prawa na np 15 tys zł?”

Obiecałam zrobić o tym oddzielny wpis i właśnie dotrzymuję słowa.

Z wyceną służebności w trakcie postępowania sądowego są zawsze problemy. To trudny temat.

Bo o co chodzi? Po co tą służebność wyceniać?

Chodzi o to, aby ustalić, jaki wpływ ma służebność na wartość rynkową nieruchomości.

I realnie patrząc – ten wpływ jest ogromny, bo nieruchomości obciążonej służebnością nikt przecież nie kupi.

Ale biegli sądowi, powoływani do wyceny służebności zupełnie pomijają kwestię wpływu służebności na wartość nieruchomości. Wyceniają służebność z punktu widzenia osoby uprawnionej, a nie z punktu widzenia wartości nieruchomości obciążonej służebnością.

Jak oni to liczą?

Oooo…. Obliczenia są w opiniach na kilka stron. Ale zawsze sprowadza się do tego, że wartość służebności równa się wartości najmu przez okres „przeciętnego dalszego trwania życia” osoby, na której rzecz ustanowiono służebność (informacja pobierana z tabel GUS).

Np. w opinii, którą ostatnio otrzymałam, biegły zastosował metodę „dochodową”. Odniósł wartość służebności do dochodu z najmu, który mógłby uzyskać właściciel nieruchomości w określonym czasie. Biegły uznał, że „spadek wartości nieruchomości wyraża się brakiem lub ograniczeniem możliwości pozyskania czynszu za wynajem pomieszczeń przeznaczonych na dożywotnią służebność, jaki jest możliwy za wynajem na rynku lokalnym”.

Jeszcze nie spotkałam opinii, w której wycena służebności zgodna by była z przepisami prawa, mówiącymi o tym, jak to się powinno robić.

Otóż:

Mówi o tym § 38 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (D.U. Nr 207, poz.2109 ze zm.):

 „ 1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.

2. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym  jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

3. W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust.2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa”.

4.  Przepisy ust.2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości”.

5. W przypadku określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za jej wywłaszczenie uwzględnia się jej obciążenie prawem dożywocia”.

 Jak widzisz, biegły powinien wyliczać wartość służebności, tak jak napisane jest w punkcie 2. Tzn. poprzez porównanie wartości nieruchomości bez służebności i wartości nieruchomości ze służebnością. Różnica stanowiła będzie wartość służebności. Dopiero w sytuacji, gdy wartości służebności nie da się określić w ten sposób, to określa się ją przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa (pkt 3) – np. poprzez odniesienie do czynszu najmu.

 Tymczasem biegli nie zawracają sobie głowy punktem 2 i liczą w oparciu o punkt 3.

 Tak to wygląda….

{ 5 komentarzy }