Maj 2013

Znasz to przysłowie? Dopóty dzban wodę nosi, dopóki mu się ucho nie urwie. To dotyczy także praktyki prawniczej.

Kilka dni temu, pod moim wpisem, w którym mówiłam o braku możliwości ustanowienia  dożywocia na mieszkaniu spółdzielczym, Joanna – aplikant notarialny pozostawiła następujący komentarz:

W praktyce notarialnej dopuszcza się przeniesienie własności spółdzielczego własnościowego prawa w drodze umowy nienazwanej o charakterze zbliżonym do umowy dożywocia- tak zwane Qwazidożywocie z możliwością ustanowienia użytkowania.Taka umowa nie mogłaby być nazwana umową dożywocia- w tytule ,,umowa” i nie pobiera się od niej podatku od czynności cywilnoprawnych. Wątpliwości prawników budzi dopuszczalność tych umów przez prawo cywilne, ale w praktyce umowy takie są zawierane. (tylko w niektórych kancelariach notarialnych). Zgodnie bowiem z art. 3531 Kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

I tak się właśnie złożyło, że jedna z czytelniczek bloga otrzymała świeżutki wyrok, w którym sąd uznał za nieważną służebność (użytkowanie)   ustanowioną na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Oczywiście służebność ta została ustanowiona w akcie notarialnym, podpisanym przez notariusza, który od lat takie umowy sporządzał. I wszystko było OK. Więc skąd teraz problem? Ano stąd, że ktoś miał potrzebę taki akt notarialny zakwestionować.   No i zakwestionował. Inni widocznie nie potrzebowali, albo nawet im to do głowy nie przyszło, że coś takiego jest możliwe.

To jest wyrok nieprawomocny. Zobaczymy czy sąd odwoławczy będzie takiego samego zdania. Ale już sam fakt, że temat jest sporny, że większość prawników wypowiada się przeciwko możliwości ustanawiania quasi   dożywocia na mieszkaniu spółdzielczym – powinien być dla notariusza wystarczającą podstawą do odmówienia sporządzenia takiego aktu.

Bardzo się cieszę, że otrzymałam od Czytelniczki zgodę na opublikowanie fragmentu tego wyroku, który przedstawia argumentację prawną na ten temat. Dziękuję 🙂 . Warto przeczytać !

fragment wyroku służebnosc

{ 18 komentarze }

“kto po śmierci męża dziedziczy mieszkanie jeśli on kupił je przed ślubem?”

Z tego co widzę, to powyższe pytanie zadaje sobie spora część czytelników.

Odpowiedź jest krótka: dziedziczy spadkobierca.

A kto jest spadkobiercą?

To zależy od indywidualnej sytuacji. Jeśli mąż napisał testament, to spadkobiercą będzie osoba wskazana w testamencie. Jeśli testamentu nie było, to zadziała takz zwane dziedziczenie ustawowe, gdzie w pierwszej kolejności dziedziczą dzieci i małżonek.  Nie ma znaczenia, że mieszkanie było kupione przed ślubem.

Pamiętaj, małżonek dziedziczy nawet wówczas, gdy jest zawarta intercyza. Intercyza nie ma żadnego wpływu na dziedziczenie

A co w przypadku gdy nie ma dzieci? Oooo, tu sprawa się komplikuje, o czym już pisałam.

{ 1 komentarz }

To jest wpis naprawdę ważny. Powiem Tobie o jednej z intercyz, która byłaby myślę bardzo popularna, gdyby ludzie mieli świadomość, że coś takiego istnieje.

Chodzi o wspólność majątkową ograniczoną.

Zobacz na rysunek, który dla Ciebie przygotowałam (możesz kliknąć aby powiększyć).

wm3

Jak widzisz, wspólność majątkowa małżeńska może być albo ustawowa albo umowna.

W naszym prawie, wspólność majątkowa ustawowa powstaje automatycznie z chwilą zawarcia małżeństwa.  Ale nie jesteś niewolnikiem tej wspólności. Masz do wyboru kilka rodzajów intercyz, czyli umów, którymi możesz regulować swoje małżeńskie relacje majątkowe, tak jak tego potrzebujesz.  Jedną z takich intercyz jest:

umowa ograniczająca wspólność ustawową

Dlaczego lubię tą  intercyzę?

Bo jest ona na zasadzie zjeść ciastko i mieć ciastko. Naprawdę. Na wiele możesz sobie pozwolić.

Intercyza ta polega na wyłączeniu ze wspólności majątkowej niektórych składników majątku wspólnego.

Przykład:

Pamiętasz jak pisałam, że zakup po ślubie nieruchomości przez jednego z małżonków oznacza wejście tej nieruchomości do majątku wspólnego, nawet w sytuacji, gdy umowa przedwstępna zawierana była przed ślubem tylko przez jednego z małżonków ? Może to się wydawać niesprawiedliwe w sytuacji, gdy kredyt na zakup tej nieruchomości był również zaciągnięty przed ślubem i tylko jeden z małżonków odpowiada za spłatę.  Idealnym rozwiązaniem tego problemu jest zawarcie między małżonkami umowy ograniczającej wspólność ustawową, w której wyłączą z majątku wspólnego tą nieruchomość. Np. takim zapisem:

„Strony postanawiają, że nieruchomość, która zostanie nabyta w wyniku realizacji umowy przedwstępnej z dnia…… stanowiła będzie majątek osobisty małżonka (Jana Kowalskiego). Majątek osobisty Jana Kowalskiego będą stanowiły także dochody uzyskiwane z tej nieruchomości.”

Ze wspólności ustawowej można także wyłączyć kwoty, które będą przekazywane na spłatę kredytu finansującego zakup tej nieruchomości. Jeśli tego nie zrobimy, to raty będą płacone z majątku wspólnego i trzeba będzie to rozliczać np. po rozwodzie.

PROSTE ?

W poprzednim wpisie zwracałam uwagę na problemy emocjonalne, które wiążą się z tematem pełnej rozdzielności majątkowej. Umowa o ograniczeniu wspólności ustawowej może być świetną receptą na te problemy. Po prostu siadacie i ustalacie, dlaczego coś ma być wspólne a coś osobiste. I dobieracie sobie tak, by dla każdego było bezpiecznie.

Jeśli jeden z małżonków ma duży majątek przedślubny, to nie musi zawierać pełnej rozdzielności majątkowej, aby ten majątek zachować w całości dla siebie. Po pierwsze majątek zgromadzony przed ślubem zawsze jest majątkiem osobistym. Jedynie dochody uzyskiwane z tego majątku (np. odsetki od lokat bankowych, czynsz najmu) wchodziłyby do majątku wspólnego. By tą kwestię zabezpieczyć nie trzeba robić rozdzielności majątkowej. Załatwisz to jednym zdaniem w umowie ograniczającej wspólność majątkową:

„Strony postanawiają, że dochody z majątków osobistych, będą składnikiem majątku osobistego każdego z małżonków”.

P.S. To jest świetna intercyza. Ale jeśli któreś z małżonków prowadzi działalność gospodarczą, to przy ustalaniu zakresu majątku wspólnego, trzeba pamiętać o odpowiedzialności majątkiem wspólnym za zobowiązania wobec urzędu skarbowego i ZUS.

{ 6 komentarze }