podział majątku

Jakiś czas temu Pan Łukasz, pod wpisem Zachowek a darowizna z dożywociem, zadał następujące pytanie:

„jaki wpływ na wysokość zachowku ma ustanowienie w akcie notarialnym darowizny nieodpłatnej służebności dożywotniego mieszkania w całym budynku i wskazanie wartości tego prawa na np 15 tys zł?”

Obiecałam zrobić o tym oddzielny wpis i właśnie dotrzymuję słowa. 🙂

Z wyceną służebności w trakcie postępowania sądowego są zawsze problemy. To trudny temat.

Bo o co chodzi? Po co tą służebność wyceniać?

Chodzi o to, aby ustalić, jaki wpływ ma służebność na wartość rynkową nieruchomości.

I realnie patrząc – ten wpływ jest ogromny, bo nieruchomości obciążonej służebnością nikt przecież nie kupi.

Ale biegli sądowi, powoływani do wyceny służebności zupełnie pomijają kwestię wpływu służebności na wartość nieruchomości. Wyceniają służebność z punktu widzenia osoby uprawnionej, a nie z punktu widzenia wartości nieruchomości obciążonej służebnością.

Jak oni to liczą?

Oooo…. Obliczenia są w opiniach na kilka stron. Ale zawsze sprowadza się do tego, że wartość służebności równa się wartości najmu przez okres „przeciętnego dalszego trwania życia” osoby, na której rzecz ustanowiono służebność (informacja pobierana z tabel GUS).

Np. w opinii, którą ostatnio otrzymałam, biegły zastosował metodę „dochodową”. Odniósł wartość służebności do dochodu z najmu, który mógłby uzyskać właściciel nieruchomości w określonym czasie. Biegły uznał, że „spadek wartości nieruchomości wyraża się brakiem lub ograniczeniem możliwości pozyskania czynszu za wynajem pomieszczeń przeznaczonych na dożywotnią służebność, jaki jest możliwy za wynajem na rynku lokalnym”.

Jeszcze nie spotkałam opinii, w której wycena służebności zgodna by była z przepisami prawa, mówiącymi o tym, jak to się powinno robić.

Otóż:

Mówi o tym § 38 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (D.U. Nr 207, poz.2109 ze zm.):

 „ 1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.

2. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym  jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

3. W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust.2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa”.

4.  Przepisy ust.2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości”.

5. W przypadku określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za jej wywłaszczenie uwzględnia się jej obciążenie prawem dożywocia”.

 Jak widzisz, biegły powinien wyliczać wartość służebności, tak jak napisane jest w punkcie 2. Tzn. poprzez porównanie wartości nieruchomości bez służebności i wartości nieruchomości ze służebnością. Różnica stanowiła będzie wartość służebności. Dopiero w sytuacji, gdy wartości służebności nie da się określić w ten sposób, to określa się ją przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa (pkt 3) – np. poprzez odniesienie do czynszu najmu.

 Tymczasem biegli nie zawracają sobie głowy punktem 2 i liczą w oparciu o punkt 3.

 Tak to wygląda….

{ 7 komentarze }

Dziedziczenie po rozwodzie

Anna Tarczynska · 7 stycznia 2013

Pod moim wpisem dotyczącym separacji i dziedziczenia, pani Justyna poprosiła, bym wypowiedziała się w kwestii dziedziczenia po rozwodzie.

Wątpliwość pani Justyny jest następująca:

czy rozwódka może dziedziczyć majątek wspólny po byłym mężu jeżeli nie było rozdzielności majątkowej za życia byłego męża czy dziedziczą tylko dzieci.

Pani Justyna nie opisała dokładnie sprawy, ale mogło to być np. tak:

PANI  i PAN byli małżeństwem. Obowiązywała u nich wspólność ustawowa. Posiadali własnościowe mieszkanie. Mieli dwoje dorosłych dzieci.

PANI rozwiodła się z PANEM i wyprowadziła się do PRZYJACIELA.    

W mieszkaniu mieszkał odtąd jedynie PAN.

PANI i PAN nie mogli się dogadać w sprawie podziału majątku wspólnego. PANI chciała aby PAN ją spłacił, ale PAN twierdził, że nie ma na to pieniędzy.

Ani PANI ani PAN, nie wnieśli sprawy o podział majątku wspólnego do sądu, gdyż to kosztuje, a były ciągle inne, pilniejsze wydatki.

PAN zmarł.

I co teraz? Co ma zrobić PANI?  Co się jej należy?

Najważniejsze: rozwiedzeni małżonkowie nie dziedziczą po sobie. Nigdy ! PANI  jako rozwódka nie dziedziczy po PANU.

Po PANU dziedziczą tylko jego dzieci.

Co dziedziczą?  ½ udziału w mieszkaniu, czyli połówkę, która należała do PANA. Ponieważ dzieci jest dwoje, to staną się współwłaścicielami mieszkania po ¼.  Druga połówka należy się PANI. Oczywiście nie z tytułu dziedziczenia tylko z tytułu udziału w majątku wspólnym.

Aby sprawy formalnie załatwić np. znieść współwłasność, trzeba iść do notariusza (jeśli nie ma konfliktu i wszyscy chcą tego samego)  lub do sądu. Postępowanie w sądzie dotyczyło będzie jednocześnie dwóch spraw: podziału majątku wspólnego PANI i zmarłego PANA oraz następnie działu spadku.

Postępowanie w sądzie jest zazwyczaj tańsze – wpis sądowy za dział spadku i podział majątku wspólnego wynosi 1000 zł (600 zł, gdy strony złożą zgodny projekt podziału majątku). U notariusza płaci się od wartości nieruchomości więc zazwyczaj jest to kilka tysięcy.

Skomplikowane?

Może trochę. Ale tak to już jest ze sprawami majątkowymi.

_________________________________

Jeśli chciałabyś/chciałbyś omówić, skonsultować swoją indywidualną sprawę, zapraszam Cię do prowadzonej przeze mnie Kancelarii Prawnej Family Consulting Center . Stosunki rodzinne i majątkowe są często skomplikowane. Dlatego, gdy masz jakiekolwiek kłopoty lub wątpliwości, nie zwlekaj z ich konsultacją. Pomożemy Ci zrozumieć sytuację prawną, w której się znalazłaś/znalazłeś lub w której możesz się znaleźć. Pozwoli Ci to na podejmowanie świadomych, najlepszych dla Ciebie decyzji.

 

 

{ 3 komentarze }

Pamiętasz jak mówiłam Ci o trzech masach majątkowych, które występują  zazwyczaj w standardowym małżeństwie tj. takim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej? Przypomnę Ci tylko krótko, że te trzy masy to:

  1. – majątek osobisty (odrębny) żony
  2. – majątek osobisty (odrębny) męża
  3. – majątek wspólny

Nie ma więc nic dziwnego w tym, że będąc w związku małżeńskim posiadasz pieniądze wchodzące do Twojego majątku osobistego.

Kiedy może zaistnieć taka sytuacja?

Np. wówczas gdy:

  • Pieniądze miałeś jeszcze przed ślubem
  • Pieniądze otrzymałeś po ślubie w darowiźnie lub spadku
  • Sprzedałeś nieruchomość czy jakąś inną rzecz, która należała wyłącznie do Ciebie

Naturalną jest rzeczą, że pieniądze trzyma się na oprocentowanych lokatach. To nikogo nie dziwi. Ale jakież jest zdziwienie moich klientów, gdy mówię im, że odsetki  z tych lokat stanowią majątek wspólny małżonków.  W przeciwieństwie do kapitału.

Ustawodawca postanowił bowiem, że dochody z majątku osobistego każdego z małżonków, wchodzą do ich majątku wspólnego.

Warto o tym pamiętać ustalając skład majątku wspólnego, który podlega podziałowi na skutek rozwodu, separacji, czy też innych zdarzeń powodujących ustanie wspólności majątkowej małżeńskiej.

Ale wiedz, że nie jesteś niewolnikiem tych regulacji prawnych. Możesz bardzo łatwo i szybko ten problem uregulować po swojemu, zawierając umowę o ograniczeniu wspólności ustawowej. 

{ 8 komentarze }

„Don’t find fault, find a remedy”

Anna Tarczynska · 26 czerwca 2012

„Don’t find fault, find a remedy”  – Henry Ford

nie szukaj winy, szukaj rozwiązania

fajne, prawda? 🙂

W ubiegłym tygodniu brałam udział w seminarium dla radców prawnych dotyczącym rozwiązywania sporów w drodze mediacji.

Temat bardzo mi bliski, jako że jestem gorącą zwolenniczką polubownego załatwiania sporów (wszelkich). A sporów rodzinnych w szczególności.

Najważniejsza rzecz, o  której się dowiedziałam,  wiesz jaka jest?  Że  ponad 80% ludzi źle się czuje w sytuacji konfliktu !

Z pewnością nie muszę Cię przekonywać, że przy podziałach majątku, spory, czasem zażarte, nie są rzadkością.

I co ludzie robią, gdy chcą podzielić majątek? Zazwyczaj idą do sądu. Myślą, ufają, że WYSOKI SĄD szybko i sprawiedliwie ich podzieli. Albo idą do mecenasa i ten wnosi sprawę do sądu, nie sugerując  nawet, że może warto się zastanowić, czy nie da się sporu zakończyć polubownie. Sędziowie, choć powinni, rzadko nakłaniają zwaśnione strony do ugody. Często w zawarciu ugody przeszkadzają prawnicy. Zupełnie tego nie rozumiem.

I co dalej?

Dalej jest różnie. Ale zazwyczaj czekają nas lata niezdrowych emocji, stresu, wydatków,  nieuregulowanej sytuacji prawnej.

Uwierz mi, lepiej trochę odpuścić i się dogadać. Skupić się na tym, co jest dla Ciebie NAJWAŻNIEJSZE.

 Wiadomo, że skonfliktowane strony rzadko są w stanie same się porozumieć. Po to jest mediacja. Mediacja polega  na włączeniu w spór osoby trzeciej, która neutralnie spojrzy na sprawę. Niekoniecznie musi to być zaraz profesjonalny mediator – choć tacy godni są polecenia. Negocjacji może się podjąć również Twój prawnik, o ile oczywiście „czuje” o co chodzi w polubownym rozwiązaniu sporu. Prawnik może też wspierać Cię w procesie mediacji prowadzonej przez profesjonalnych mediatorów.

Co ZYSKUJESZ ?

  1. Zdrowie
  2. Spokój
  3. Czas
  4. Lepszą relację nie tylko z Twoim ex (choć trudno Ci dzisiaj w to uwierzyć, ale gwarantuję Ci, że w przyszłości  poprawna relacja bardzo się przydaje, w szczególności gdy macie wspólne dzieci), ale również z innymi osobami, które ciągane po sądach np. w charakterze świadków lub przez lata wysłuchujące kolejnych rewelacji z sali rozpraw  – tracą sympatię do stron konfliktu.
  5. Majątek, który po podziale jest już wyłącznie Twój i możesz nim szybko dysponować
  6. Pieniądze (zasadniczo podział majątku przeprowadzony polubownie jest tańszy niż Sądowy)
  7. ……
  8. ……

Ugodę możesz zawrzeć zawsze, również wówczas, gdy sprawa jest już mocno zaawansowana przed sądem. Bo właśnie wówczas pojawia się znużenie prowadzeniem sporu. Ludzie chcą zamknąć temat i zacząć życie od nowa. Warto wówczas ponowić  propozycję dotyczącą ugody lub mediacji, jeśli nie została zaakceptowana przez drugą stronę na początku.

Jasne, że nie zawsze rozwiązanie konfliktu w sposób ugodowy jest możliwe. Wówczas nie ma wyjścia. Pozostaje sąd. Ale jednak bardzo optymistyczne jest to, o czym powiedziałam na początku –  80% ludzi źle się czuje w sytuacji konfliktu !

Tego się trzymam  8)  .  A co Ty sądzisz?

{ 2 komentarze }

Prawie nikt nie zadaje sobie tego pytania na etapie rozpoczynania działalności gospodarczej. Gdy małżeństwo żyje w zgodzie, tematyka „własnościowa” rzadko jest poruszana. Zainteresowanie tematem pojawia się dopiero, gdy stosunki zaczynają się pogarszać i chcemy podzielić majątek (umownie lub sądownie). A czasami rzeczywiście jest co dzielić. Przedsiębiorstwa prowadzone w formie tzw. indywidualnej działalności gospodarczej potrafią rozrastać się do bardzo dużych rozmiarów, zatrudniać wielu pracowników i generować wysokie zyski.

Uwierz mi, że sprawy sądowe o podział majątku małżonków, w skład którego wchodzi przedsiębiorstwo, czyli potocznie mówiąc firma,  to twardy orzech do zgryzienia. Dlaczego? Pisałam już Tobie, że niemal w każdym małżeństwie występują trzy masy majątkowe:

– majątek osobisty żony

– majątek osobisty męża

– majątek wspólny

W trakcie małżeństwa dochodzi do mieszania się tych mas majątkowych. I w pewnym momencie trudno już ustalić do kogo należą poszczególne składniki.

TAK SAMO JEST Z PRZEDSIĘBIORSTWEM.

By zrozumieć problem, musisz najpierw wiedzieć czym jest przedsiębiorstwo. Jest to określenie stricte prawne. Definicja przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 551 kodeksu cywilnego :

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników materialnych i niematerialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

W związku z taką definicją przedsiębiorstwa powstaje pytanie, czy w ramach jednego przedsiębiorstwa mogą istnieć składniki należące do różnych mas majątkowych, skoro przedsiębiorstwo jest zorganizowaną  całością.  Chodzi  np. o odpowiedź  na pytanie czyje są maszyny (np. nowa linia produkcyjna) zakupione z majątku wspólnego, które wstawione zostały do hali produkcyjnej stanowiącej wraz z gruntem majątek osobisty jednego z małżonków. Na to pytanie nie ma w literaturze prawniczej jednoznacznej odpowiedzi. Pojawiają się dwie koncepcje:

  1. Maszyny wchodzą do majątku osobistego małżonka – przedsiębiorcy, gdyż z majątku osobistego pochodziła decydująca część składników przedsiębiorstwa.  Oznaczałoby to, że maszyny te nie mogłyby być objęte podziałem majątku wspólnego (skoro weszły do osobistego), a małżonek nie prowadzący działalności mógłby żądać tylko zwrotu nakładów, które poniesione zostały z majątku wspólnego na majątek osobisty drugiego małżonka.
  2. Maszyny wchodzą do majątku wspólnego, a reszta przedsiębiorstwa należy do majątku osobistego małżonka. Ta koncepcja jest dla mnie bardziej logiczna ale warto zwrócić uwagę, że przyjęcie tej koncepcji rodziłoby wiele wątpliwości z punktu widzenia rozporządzania przedsiębiorstwem. Oczywiste jest, że z przedsiębiorstwem wchodzącym do mojego majątku osobistego mogę zrobić co chcę. Sprzedać, zastawić, darować itp. NIE MOGĘ  tego zrobić z przedsiębiorstwem należącym do majątku wspólnego. Na wszelkie tego typu czynności muszę mieć zgodę małżonka. Brak zgody skutkuje NIEWAŻNOŚCIĄ  umowy (art. 37 kodeksu rodzinnego). A co w sytuacji, gdy część składników przedsiębiorstwa należy do majątku wspólnego a część do osobistego? Czy z powodu tych maszyn muszę na sprzedaż przedsiębiorstwa uzyskać zgodę małżonka? Tego przepisy nie regulują. Ja też tego nie wiem. Ale wiem, że w każdym przypadku rozporządzania pzedsiębiorstwem doradzałabym  uzyskanie zgody małżonka.

Na koniec powiem  coś, co pewnie Cię zaskoczy. Otóż nawet jeśli przedsiębiorstwo w 100% należało do majątku osobistego jednego z małżonków (np. uzyskał je w spadku), to dochód z tego przedsiębiorstwa (firmy) zawsze należy do majątku wspólnego, jeśli małżonkowie nie zawarli intercyzy. W takim przypadku mieszanie się w przedsiębiorstwie składników pochodzących z majątku wspólnego i osobistego to standard.  Przyjęcie koncepcji nr 2 spowoduje, że wszystkie  inwestycje w przedsiębiorstwo pochodzące z zysku, należały będą do majątku wspólnego. I wówczas już naprawdę nie wiadomo do kogo należy przedsiębiorstwo.

Sytuację można uprościć różnego rodzaju intercyzami. Można np. ograniczyć wspólność ustawową i ustalić, że dochody z przedsiębiorstwa będą wchodziły do majątku osobistego. Można też po prostu  ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

Więcej o mieszaniu się mas majątkowych w małżeństwie znajdziesz tutaj.

Chciałabym abyś wiedziała, abyś wiedział, że wszelkie te problemy i dylematy możesz w tani, szybki i dość łatwy sposób uregulować zawierając umowę o ograniczeniu wspólności ustawowej. – to jest moja ulubiona intercyza 🙂 .

Ciekawa jestem czy miałeś/miałaś lub spotkałeś/spotkałaś podobne dylematy. Napisz 8) .

{ 4 komentarze }