zachowek

Dożywocie, służebność, użytkowanie na mieszkaniu spółdzielczym – ciąg dalszy

Anna Tarczynska · 2 grudnia 2014

Moi Drodzy,

To, że ostatnio rzadko pojawiam się na tym blogu nie oznacza, że o Was nie myślę tzn. o ciekawych rzeczach, którymi mogłabym się z Wami podzielić. Jak najbardziej myślę, tyle tylko, że w ostatnich miesiącach musiałam zadbać o moje młodsze blogi, którym chciałam poświęcić więcej czasu. A z czasem, pewnie tak jak u Was, jest u mnie krucho 🙂 .

Ale do rzeczy.

Kilka miesięcy temu wpadło mi w ręce postanowienie Sądu Najwyższego, które jak ulał pasuje do wątku, który wzbudził na tym blogu wiele emocji i dotyczył możliwości ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (użytkowania, służebności, dożywocia) na mieszkaniu spółdzielczym własnościowym. Stałam na stanowisku, że takiej możliwości nie ma, cytowałam orzeczenia sądów, wprawdzie niższych instancji niż Sąd Najwyższy, ale na tamten moment orzeczenia SN w tej sprawie nie było.  Na odmiennym stanowisku niż moje stało wielu czytelników, w tym przedstawicieli notariatu, wskazując swoje argumenty „za”. Dyskusja toczyła się tutaj  i tutaj. Wszystkim biorącym udział w dyskusji serdecznie dziękuję i zachęcam do dalszego dzielenia się opiniami :).

W międzyczasie pojawiło się uzasadnienie do postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2013 (sygn. akt V CSK 549/11 ), które jak myślę kończy na jakiś czas polemikę. Stwierdza ono jednoznacznie, że nie jest możliwe ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego (sprawa dotyczyła użytkowania) na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Mam nadzieję, że treść tego postanowienia jest już notariuszom i aplikantom notarialnym znana i nie będą ryzykować.

Sprawa, która była rozstrzygana przez Sąd Najwyższy dotyczyła odmowy wpisania przez sąd wieczystoksięgowy w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, dożywotniego i bezpłatnego użytkowania. Chodziło o umowę notarialną darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Obdarowany ustanowił w tym akcie notarialnym na rzecz darczyńców dożywotnie, bezpłatne prawo użytkowania tego lokalu. Sąd wieczystoksięgowy stwierdził, że nie może dokonać wpisu w dziale III księgi wieczystej, ponieważ nie jest możliwe ustanowienie użytkowania na innym ograniczonym prawie rzeczowym jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sąd drugiej instancji podzielił to stanowisko. Darczyńcy szukali więc pomocy w Sądzie Najwyższym. Ale i ten sąd uznał, że nie ma możliwości obciążenia użytkowaniem lokalu spółdzielczego.

{ 1 komentarz }

Dożywocie, służebność, użytkowanie na mieszkaniu spółdzielczym – jednak się nie da !

Anna Tarczynska · 22 maja 2013

Znasz to przysłowie? Dopóty dzban wodę nosi, dopóki mu się ucho nie urwie. To dotyczy także praktyki prawniczej.

Kilka dni temu, pod moim wpisem, w którym mówiłam o braku możliwości ustanowienia  dożywocia na mieszkaniu spółdzielczym, Joanna – aplikant notarialny pozostawiła następujący komentarz:

W praktyce notarialnej dopuszcza się przeniesienie własności spółdzielczego własnościowego prawa w drodze umowy nienazwanej o charakterze zbliżonym do umowy dożywocia- tak zwane Qwazidożywocie z możliwością ustanowienia użytkowania.Taka umowa nie mogłaby być nazwana umową dożywocia- w tytule ,,umowa” i nie pobiera się od niej podatku od czynności cywilnoprawnych. Wątpliwości prawników budzi dopuszczalność tych umów przez prawo cywilne, ale w praktyce umowy takie są zawierane. (tylko w niektórych kancelariach notarialnych). Zgodnie bowiem z art. 3531 Kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

I tak się właśnie złożyło, że jedna z czytelniczek bloga otrzymała świeżutki wyrok, w którym sąd uznał za nieważną służebność (użytkowanie)   ustanowioną na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Oczywiście służebność ta została ustanowiona w akcie notarialnym, podpisanym przez notariusza, który od lat takie umowy sporządzał. I wszystko było OK. Więc skąd teraz problem? Ano stąd, że ktoś miał potrzebę taki akt notarialny zakwestionować.   No i zakwestionował. Inni widocznie nie potrzebowali, albo nawet im to do głowy nie przyszło, że coś takiego jest możliwe.

To jest wyrok nieprawomocny. Zobaczymy czy sąd odwoławczy będzie takiego samego zdania. Ale już sam fakt, że temat jest sporny, że większość prawników wypowiada się przeciwko możliwości ustanawiania quasi   dożywocia na mieszkaniu spółdzielczym – powinien być dla notariusza wystarczającą podstawą do odmówienia sporządzenia takiego aktu.

Bardzo się cieszę, że otrzymałam od Czytelniczki zgodę na opublikowanie fragmentu tego wyroku, który przedstawia argumentację prawną na ten temat. Dziękuję 🙂 . Warto przeczytać !

fragment wyroku służebnosc

{ 18 komentarze }

Jak obliczyć wartość dożywotniej służebności mieszkania

Anna Tarczynska · 8 kwietnia 2013

Jakiś czas temu Pan Łukasz, pod wpisem Zachowek a darowizna z dożywociem, zadał następujące pytanie:

„jaki wpływ na wysokość zachowku ma ustanowienie w akcie notarialnym darowizny nieodpłatnej służebności dożywotniego mieszkania w całym budynku i wskazanie wartości tego prawa na np 15 tys zł?”

Obiecałam zrobić o tym oddzielny wpis i właśnie dotrzymuję słowa. 🙂

Z wyceną służebności w trakcie postępowania sądowego są zawsze problemy. To trudny temat.

Bo o co chodzi? Po co tą służebność wyceniać?

Chodzi o to, aby ustalić, jaki wpływ ma służebność na wartość rynkową nieruchomości.

I realnie patrząc – ten wpływ jest ogromny, bo nieruchomości obciążonej służebnością nikt przecież nie kupi.

Ale biegli sądowi, powoływani do wyceny służebności zupełnie pomijają kwestię wpływu służebności na wartość nieruchomości. Wyceniają służebność z punktu widzenia osoby uprawnionej, a nie z punktu widzenia wartości nieruchomości obciążonej służebnością.

Jak oni to liczą?

Oooo…. Obliczenia są w opiniach na kilka stron. Ale zawsze sprowadza się do tego, że wartość służebności równa się wartości najmu przez okres „przeciętnego dalszego trwania życia” osoby, na której rzecz ustanowiono służebność (informacja pobierana z tabel GUS).

Np. w opinii, którą ostatnio otrzymałam, biegły zastosował metodę „dochodową”. Odniósł wartość służebności do dochodu z najmu, który mógłby uzyskać właściciel nieruchomości w określonym czasie. Biegły uznał, że „spadek wartości nieruchomości wyraża się brakiem lub ograniczeniem możliwości pozyskania czynszu za wynajem pomieszczeń przeznaczonych na dożywotnią służebność, jaki jest możliwy za wynajem na rynku lokalnym”.

Jeszcze nie spotkałam opinii, w której wycena służebności zgodna by była z przepisami prawa, mówiącymi o tym, jak to się powinno robić.

Otóż:

Mówi o tym § 38 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (D.U. Nr 207, poz.2109 ze zm.):

 „ 1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.

2. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym  jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

3. W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust.2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa”.

4.  Przepisy ust.2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości”.

5. W przypadku określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za jej wywłaszczenie uwzględnia się jej obciążenie prawem dożywocia”.

 Jak widzisz, biegły powinien wyliczać wartość służebności, tak jak napisane jest w punkcie 2. Tzn. poprzez porównanie wartości nieruchomości bez służebności i wartości nieruchomości ze służebnością. Różnica stanowiła będzie wartość służebności. Dopiero w sytuacji, gdy wartości służebności nie da się określić w ten sposób, to określa się ją przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa (pkt 3) – np. poprzez odniesienie do czynszu najmu.

 Tymczasem biegli nie zawracają sobie głowy punktem 2 i liczą w oparciu o punkt 3.

 Tak to wygląda….

{ 7 komentarze }

Umowa dożywocia a umowa darowizny – istotne różnice

Anna Tarczynska · 21 lutego 2013

Dziś specjalnie dla Ciebie zapowiadana ściągawka z różnic pomiędzy umową darowizny a umową dożywocia. 🙂

DAROWIZNA

 art.888 i nast. kc

DOŻYWOCIE

 art. 908 i nast. kc
 Czego dotyczy? Dotyczy wszystkiego, tj. ruchomości, nieruchomości, praw (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) Dotyczy tylko nieruchomości;Dlatego dożywocia nie można ustanowić na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu
 Odpłatność  Jest uważana za umowę nieodpłatną  Jest uważana za umowę odpłatną. Formą odpłatności jest dożywotnia opieka i utrzymanie
 Opodatkowanie Podlega podatkowi od spadków i darowizn (z uwzględnieniem zwolnień)   Podlega 2%  podatkowi od czynności cywilnoprawnych (tak jak sprzedaż)
Kto jest   beneficjentem  Wchodzi do majątku osobistego obdarowanego, chyba że darczyńca inaczej postanowił   Wchodzi do majątku wspólnego, nawet gdy umowa dożywocia zawarta jest tylko z jednym z małżonków (oczywiście w sytuacji gdy nie mają umowy majątkowej małżeńskiej) 
Rozwiązanie umowy Odwołać darowiznę jest bardzo trudno. Tylko z powodu rażącej niewdzięczności  Sąd może rozwiązać umowę dożywocia „w wyjątkowych wypadkach”
Skutki dla spadkobrania  Doliczana jest do spadku przy obliczaniu zachowku (art. 993 i 994 kodeksu cywilnego);Przy dziedziczeniu ustawowym zaliczana jest przy dziale spadku na schedę spadkową, chyba że w umowie jest zapis, że darowizna została dokonana bez obowiązku zaliczenia na schedę spadkową (1039 kodeksu cywilnego)   Nie jest brana pod uwagę przy zachowku i dziale spadku (tak uznaje się aktualnie w piśmiennictwie prawniczym)
Sprzedaż nieruchomości bez obciążeń Darowaną nieruchomość obciążyć można np. służebnością osobistą mieszkania – co bardzo często się zdarza. Służebność to nie to samo co dożywocie. Przy sprzedaży nieruchomości osoba, na której rzecz ustanowiono służebność, może się jej zrzec i sprzedajesz czystą nieruchomość Notariusze, z którymi rozmawiałam uważają, że nie można dobrowolnie zrzec się dożywocia. Powołują się na przepis mówiący, że dożywocie może rozwiązać sąd. Moim zdaniem to absurd, ale suma sumarum ryzyko jest takie, że nawet gdybyś zarówno ty jako właściciel jak i twój np. rodzic jako dożywotnik, chcieli sprzedać czystą nieruchomość (bez dożywocia) to notariusz nie sporządzi aktu.

_____________________________

Jeśli chciałabyś/chciałbyś omówić, skonsultować swoją indywidualną sprawę, zapraszam Cię do prowadzonej przeze mnie Kancelarii Prawnej Family Consulting Center . Stosunki rodzinne i majątkowe są często skomplikowane. Dlatego, gdy masz jakiekolwiek kłopoty lub wątpliwości, nie zwlekaj z ich konsultacją. Pomożemy Ci zrozumieć sytuację prawną, w której się znalazłaś/znalazłeś lub w której możesz się znaleźć. Pozwoli Ci to na podejmowanie świadomych, najlepszych dla Ciebie decyzji.

 

{ 35 komentarze }

Dożywocie na mieszkaniu spółdzielczym? Nie da się !

Anna Tarczynska · 30 stycznia 2013

Pisałam Tobie jakiś czas temu, że jednym ze sposobów ominięcia zachowku jest zawarcie umowy dożywocia (w każdym razie tak twierdzą „autorytety” prawnicze) . Ale niestety nie wszyscy posiadający mieszkania będą mogli zawrzeć umowę dożywocia.

Dlaczego?

Chodzi tu o niuanse prawne zupełnie niezrozumiałe dla ludzi, którzy w tematy prawno-własnościowe nie wnikają zbyt głęboko.

Zgodnie z prawem, dożywocie można ustanowić tylko na nieruchomości. A niestety, nie każde mieszkanie, nawet własnościowe ma status nieruchomości w świetle prawa.

Zasadniczo na rynku występują dwie grupy mieszkań „własnościowych”:

  • Mieszkania spółdzielcze (prawniczo nazywa się to  własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu)
  • Mieszkania tzw. hipoteczne (prawniczo nazywa się  to odrębna własność lokalu)

W świetle prawa nieruchomościami są tylko mieszkania hipoteczne.

Mieszkania spółdzielcze nie mają statusu nieruchomości. Są jedynie „prawem”. Czyli własnością Twoją jest nie nieruchomość tylko prawo. Owszem możesz  to prawo sprzedać (weźmiesz cenę podobną jak przy mieszkaniu hipotecznym), darować, zapisać w testamencie. Ale nie możesz zawrzeć umowy dożywocia. Nie możesz też ustanowić służebności np. zamieszkiwania na rzecz jakiejś osoby.

Nie rozumiem dlaczego tak jest, ale tak jest.

Koniecznie trzeba mieć to na uwadze dokonując planowania spadkowego. No i koniecznie trzeba mieć to na uwadze kupując mieszkanie.   😎

*****

Uzupełnienie: właśnie otrzymałam nieprawomocny wyrok sądu potwierdzający, że dożywocia, służebności, użytkowania na mieszkaniu spółdzielczym, nie można ustanowić.  Z fragmentem zapoznać możesz się tutaj.

{ 19 komentarze }

← Wcześniejsze Wpisy