Dożywocie na mieszkaniu spółdzielczym? Nie da się !

Anna Tarczynska · 30 stycznia 2013

Pisałam Tobie jakiś czas temu, że jednym ze sposobów ominięcia zachowku jest zawarcie umowy dożywocia (w każdym razie tak twierdzą “autorytety” prawnicze) . Ale niestety nie wszyscy posiadający mieszkania będą mogli zawrzeć umowę dożywocia.

Dlaczego?

Chodzi tu o niuanse prawne zupełnie niezrozumiałe dla ludzi, którzy w tematy prawno-własnościowe nie wnikają zbyt głęboko.

Zgodnie z prawem, dożywocie można ustanowić tylko na nieruchomości. A niestety, nie każde mieszkanie, nawet własnościowe ma status nieruchomości w świetle prawa.

Zasadniczo na rynku występują dwie grupy mieszkań „własnościowych”:

  • Mieszkania spółdzielcze (prawniczo nazywa się to  własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu)
  • Mieszkania tzw. hipoteczne (prawniczo nazywa się  to odrębna własność lokalu)

W świetle prawa nieruchomościami są tylko mieszkania hipoteczne.

Mieszkania spółdzielcze nie mają statusu nieruchomości. Są jedynie „prawem”. Czyli własnością Twoją jest nie nieruchomość tylko prawo. Owszem możesz  to prawo sprzedać (weźmiesz cenę podobną jak przy mieszkaniu hipotecznym), darować, zapisać w testamencie. Ale nie możesz zawrzeć umowy dożywocia. Nie możesz też ustanowić służebności np. zamieszkiwania na rzecz jakiejś osoby.

Nie rozumiem dlaczego tak jest, ale tak jest.

Koniecznie trzeba mieć to na uwadze dokonując planowania spadkowego. No i koniecznie trzeba mieć to na uwadze kupując mieszkanie.   😎

*****

Uzupełnienie: właśnie otrzymałam nieprawomocny wyrok sądu potwierdzający, że dożywocia, służebności, użytkowania na mieszkaniu spółdzielczym, nie można ustanowić.  Z fragmentem zapoznać możesz się tutaj.

{ 17 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Agnieszka Swaczyna Luty 12, 2013 o 19:28

Warto wspomnieć, że dożywocie można ustanowić także na udziale we współwłasności nieruchomości. Dla prawników to oczywiste – dla nieprawników – niekoniecznie.

Odpowiedz

Anna Tarczynska Luty 13, 2013 o 15:51

Dzięki Agnieszko 🙂

Odpowiedz

Monika Luty 28, 2013 o 10:00

Zastanawia mnie fakt, że rok temu przeprowadzaliśmy postępowanie spadkowe po śmierci mamy, w którym rodzeństwo i tata w wyniku oświadczenia przed Sądek ustanowili mnie jako jedyną właścicielkę mieszkania spółdzielczego własnościowego. Na tej samej sprawie sądowej udzieliłem służebności zamieszkiwania w mieszkaniu mojemu tacie. Wygląda z tego, że jednak udzielenie służebności jest możliwe – Sąd tego nie zakwestionował. Powiem więcej – z uwagi na nasz brak wiedzy Tata nie dokonał zgłoszenia do Urzędu Skarbowego i obecnie dostał decyzję z naliczonym podatkiem – czyli zgodnie z Urzędem Skarbowym udzielenie służebności na mieszkaniu spółdzielczym własnościowym jest także możliwe.

Odpowiedz

Anna Tarczyńska | Intercyza Blog Luty 28, 2013 o 11:45

Pani Moniko, orzeczenie sądowe jest w takim razie wadliwe. To się niestety zdarza, że sędziowie i notariusze popełniają błędy. Świadczy o tym chociażby uchylanie orzeczeń przez sądy wyższych instancji. Akurat w Pani sprawie nikt orzeczenia nie zaskażył więc jest jakie jest. Służebności nie można ustanowić na prawie spółdzielczym.

Odpowiedz

Monika Luty 28, 2013 o 12:11

Może w takim razie sama powinnam zaskarżyć to orzeczenie i odwołać się od decyzji o podatku dotyczącego Taty bo jak można płacić podatek za coś co zgodnie z prawem nie zostało udzielone.

łukaszzz Marzec 31, 2013 o 16:26

ciekawy wpis, nie wiem czy sam zwróciłbym na to uwagę 🙂
z kolei jeśli dobrze wyczytałem to użytkowanie już można ustanowić na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego…
i teraz załóżmy sytuację, że w akcie notarialnym darowizny tego prawa pojawia się zapis “w lokalu dożywotnio zamieszkiwać będą darczyńcy”. jak to wtedy traktować? jako służebność mieszkania która nie może być ustanowiona czy może jako użytkowanie, które już ustanowione być może?:)
wydaje mi się, że taki lakoniczny zapis jest jednak służebnością mieszkania, ale znając życie osoba, której zależałoby na tym, żeby uznawać to za użytkowanie jakoś by się z tego wybroniła 😉
co Pani o tym sądzi?
no i jeszcze jedna kwestia, zakładając że taki zapis jest służebnością, która nie mogła być ustanowiona to w zasadzie darczyńca, który bez ustanowienia wspomnianej służebności nie dokonałby darowizny spółdzielczego własnościowego prawa (bo uważał to za podstawowy warunek jej dokonania), mógłby, moim zdaniem, żądać unieważnienia całego aktu notarialnego powołując się na błąd istotny…

Odpowiedz

łukaszzz Kwiecień 1, 2013 o 13:26

znalazłem ciekawy wyrok, ktory jest troche odpowiedzią na moje wczesniejsze watpliwości 🙂
Sądu Apelacyjnego w Poznaniu
z dnia 13 kwietnia 2005 r.
I ACa 1589/04

1. Niedopuszczalne jest ustanowienie prawa użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
2. Ochrona użytkownika ograniczona jest zakresem przysługującego mu prawa.

generalnie w piśmiennictwie kwestia ta jest sporna, ale znalazlem tylko ten wyrok odnoszący się do tego zagadnienia.
Skoro są podstawy do przyjęcia, że czynność prawna ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego jest nieważna, jak ocenia Pani szanse na unieważnienie całego aktu przy założeniu, że bez ustanowienia prawa użytkowania (służebności) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, darczyńca nie zdecydowałby się na tę darowiznę? 😉

Odpowiedz

beata Kwiecień 11, 2013 o 22:53

witam
Ja równiez jestem żywo zainteresowana sprawą o której pisał Pan powyżej.Otóz czy jesli Notariusz wprowadził mnie w błąd twierdząc , iż mogę mieć dozywotnie , bezpłatne korzystanie z mieszkania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego a tylko pod warunkiem tego dozywocia mogłam przekazac darowizna mieszkanie, to czy mozna to potraktować jako akt notarialny nie ważny czyli uniewaznic go?
Bardzo prosze o odpowiedz , poniewaz w takiej sytuacji sie znalazłam.
Pozdrawiam

Odpowiedz

łukaszzz Kwiecień 12, 2013 o 08:11

@beata
a będziesz w stanie udowodnić, że bez tego nieważnego postanowienia darowizna w ogóle nie doszłaby do skutku? bo to na Tobie będzie spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie..

Odpowiedz

beata Kwiecień 12, 2013 o 17:54

@łukaszzz
witam,
no właśnie bo w naszych Sądach tak własnie to wygląda.Sprawa dotyczy tego, ze umowa darowizny była przekazana przez mojego męza dla jego matki.Był tam wąłsnie zapis, ten co podałam wyzej.Tesciowa równiez w akcie notarialnym oswiadczyła , ze ustanawia na mojego męza dozywotnie, bezpłaten uzytkowanie.Po 2 latach postanowiał wymienic zamki w drzwiach a mieszkanie wynając obcej osobie z której czerpie opłaty za wynajem.Złozylismy pozew do Sądu o wydanie kluczy do tego mieszkania i po kilku miesiącach rozprawy , PAn Sędzia stwierdził, iz mój mąz nigdy nie miał takiego prawa uzytkowania ponieważ nie mozna na tym mieszkani ustanowic użytkowania.Pani Notariusz jak usłyszała o tym wyroku Sądu bardzo sie zdziwiła i powiedziała, iz robi tak od 30 lat i jest w porzadku.NIe wiem co o tym wszystkim mysle.Nasz prawnik stwierdził , ze jest nowy zapis , który mówi o tym , ze ustanowienie uzytkowania na spóldzielczym prawie do lokalu jest dopuszczalne.Nie sprzeciwia sie temu zasada numerus clausus prawa rzeczowego.a takze ma tutaj znaczenie art.265 k.c

Odpowiedz

łukaszzz Kwiecień 12, 2013 o 18:27

jeśli mielibyście coś na potwierdzenie waszych twierdzeń, choćby zeznania osób, które znają okoliczności podpisywania tej darowizny i które potwierdziłyby to, że bez ustanowienia tego użytkowania do darowizny w ogóle by nie doszło i jesteście zdeterminowani żeby powalczyć to ja mogę Wam przy tym pozwie pomóc 🙂
nie wiem o jakim zapisie mówi ten prawnik, a art. 265 znam i tak jak już kiedyś pisałem chociaż kwestia ustanowienia użytkowania na spółdzielczym prawie jest sporna to przeważa chyba wersja o niedopuszczalności takiego zapisu, a co do orzecznictwa to znalazłem tylko ten wyrok który wcześniej już kopiowałem.
z całą pewnością artykuł 265 znany jest również temu sądowi, który stwierdził że ustanowienie takiego użytkowania na spółdzielczym prawie nie jest dopuszczalne..

Odpowiedz

beata Kwiecień 14, 2013 o 10:02

@łukaszzzzz
witaj,
Z przyjemnoscia skorzystalibysmy z Twojej pomocy.Co do Świadków, to z pewnościa jestem ja, mojego męza ciotka , dziadek i kuzynka.Oni wszyscy wiedzieli o tym, ze umowa darowizny miała byc tylko na jakis czas, ponieważ po rozstaniu mojego męza z była konkubiną, matka mojego męza”nakreca ” Go , iz była Konkubina moze dochodzić praw do tego mieszkania.Oczywiscie była to totalna bzdura , bo to mieszkanie mój mąz kuoił za własne środki.Dlatego tez darowizna była robiona na szybko i koniecznie z tym zapisem , aby mąz miał prawo cały czas z tego korzystać.Oczywiscie po naszym ślubie mieszkanie Tesciowa miała z powrotem oddać.Tak juz sie nie stało a do tego wyszło na to, ze nie mógł byc taki zapis i na dodatke wynajeła to mieszkanie obcej osobie a nas pozbawiał dostepu do niego.

Odpowiedz

Joanna - aplikant notarialny Maj 16, 2013 o 14:11

W praktyce notarialnej dopuszcza się przeniesienie własności spółdzielczego własnościowego prawa w drodze umowy nienazwanej o charakterze zbliżonym do umowy dożywocia- tak zwane Qwazidożywocie z możliwością ustanowienia użytkowania.
Taka umowa nie mogłaby być nazwana umową dożywocia- w tytule ,,umowa” i nie pobiera się od niej podatku od czynności cywilnoprawnych. Wątpliwości prawników budzi dopuszczalność tych umów przez prawo cywilne, ale w praktyce umowy takie są zawierane. (tylko w niektórych kancelariach notarialnych). Zgodnie bowiem z art. 3531 Kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Problem przeniesienia dożywotniego użytkowania w przypadku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność
Dopuszczalność takich

Odpowiedz

Anna Tarczynska | Intercyza Blog Maj 16, 2013 o 17:44

Pani Joanno, dziękuję za ten cenny wpis i zapraszam do komentowania innych postów, bo prawie każdy z nich wiąże się z czynnościami, które można a czasem trzeba wykonywać u notariusza. Dziwi mnie, że niektórzy notariusze dokonują takich eksperymentów wiedząc, ze sprawa jest kontrowersyjna. Skutki jakie może mieć taka umowa widać po wpisie beaty. Bo przecież sądy nie są umowami notarialnymi związane. A sama nazwa “umowa” i brak pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma wpływu na kwalifikację prawną takiej umowy (z drugiej strony dziwi mnie branie przez przez notariuszy, jako płatników podatku, ryzyka podatkowego związanego z jego niepobraniem).

Odpowiedz

Anna Tarczynska Maj 22, 2013 o 21:22

Pani Joanno, właśnie otrzymałam wyrok sądu w temacie, który Pani porusza. Opisuję sprawę tutaj: http://www.intercyza-blog.pl/2013/05/22/dozywocie-sluzebnosc-uzytkowanie-na-mieszkaniu-spoldzielczym-jednak-sie-nie-da/

Odpowiedz

Justyna Październik 15, 2013 o 21:13

Witam. Mam pytanie dotyczące sprawy spadkowej. W 2010 roku ciocia przepisała na nas swoje mieszkanie w blokach w zamian za opiekę , pomoc, pochówek itp. Z racji tego że mieszkam daleko całą opieką zajmuje sie moja mam , sprząta, robi zakupu, woła lekarza, opłaca itp. Teraz ciocia przyjęła pod swój dach swoją siostrzenice z dzieckiem i nie potrzebuje od mojej mamy pomocy. I w związku z tym nie wiem co mam robić. Nie przeszkadza mi że ją przyjęła ale nie chcę stracić mieszkania. Może byc tak że teraz to ona sprawuje opiekę i ten testament będzie mogła podważyć gdy świadkowie powiedź ą że on tu mieszkała i się nią zajmowała. Proszę mi powiedzieć czy ona może ją zameldować w tym mieszkaniu. Bardzo proszę o pomoc. Czy mogę coś zrobić aby takiej sytuacji zapobiec. Z góry bardzo dziękuję.

Odpowiedz

Asia Listopad 22, 2013 o 18:12

Witam.Moi rodzice sporządzili u notariusza akt darowizny mieszkania własnościowego na brata z dożywotną służebnością (płacą wszystkie rachunki ).Brat ma swoje, inne ,wynajmowane mieszkanie i zgodził się na te służebność.Siostra i ja nie będziemy nigdy chciały zachowku,zrzekniemy się.Ustanowili rodzice darowiznę ,,ponieważ posiadają spory kredyt konsolidacyjny w banku i nie są w stanie w całości spłacać rat,więc darowizna jest niejako zabezpieczeniem mieszkania, aby bank nie wszedł na hipotekę.Czy sąd może podważyć ten akt notarialny z dożywotnią służebnością? Czyli,jeżeli rodzice nie będą w całości spłacać rat kredytu,to mieszkanie może zająć bank ?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

{ 2 trackbacki }

Poprzedni Wpis:

Następny Wpis: