Dożywocie, służebność, użytkowanie na mieszkaniu spółdzielczym – jednak się nie da !

Anna Tarczynska · 22 maja 2013

Znasz to przysłowie? Dopóty dzban wodę nosi, dopóki mu się ucho nie urwie. To dotyczy także praktyki prawniczej.

Kilka dni temu, pod moim wpisem, w którym mówiłam o braku możliwości ustanowienia  dożywocia na mieszkaniu spółdzielczym, Joanna – aplikant notarialny pozostawiła następujący komentarz:

W praktyce notarialnej dopuszcza się przeniesienie własności spółdzielczego własnościowego prawa w drodze umowy nienazwanej o charakterze zbliżonym do umowy dożywocia- tak zwane Qwazidożywocie z możliwością ustanowienia użytkowania.Taka umowa nie mogłaby być nazwana umową dożywocia- w tytule ,,umowa” i nie pobiera się od niej podatku od czynności cywilnoprawnych. Wątpliwości prawników budzi dopuszczalność tych umów przez prawo cywilne, ale w praktyce umowy takie są zawierane. (tylko w niektórych kancelariach notarialnych). Zgodnie bowiem z art. 3531 Kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

I tak się właśnie złożyło, że jedna z czytelniczek bloga otrzymała świeżutki wyrok, w którym sąd uznał za nieważną służebność (użytkowanie)   ustanowioną na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Oczywiście służebność ta została ustanowiona w akcie notarialnym, podpisanym przez notariusza, który od lat takie umowy sporządzał. I wszystko było OK. Więc skąd teraz problem? Ano stąd, że ktoś miał potrzebę taki akt notarialny zakwestionować.   No i zakwestionował. Inni widocznie nie potrzebowali, albo nawet im to do głowy nie przyszło, że coś takiego jest możliwe.

To jest wyrok nieprawomocny. Zobaczymy czy sąd odwoławczy będzie takiego samego zdania. Ale już sam fakt, że temat jest sporny, że większość prawników wypowiada się przeciwko możliwości ustanawiania quasi   dożywocia na mieszkaniu spółdzielczym – powinien być dla notariusza wystarczającą podstawą do odmówienia sporządzenia takiego aktu.

Bardzo się cieszę, że otrzymałam od Czytelniczki zgodę na opublikowanie fragmentu tego wyroku, który przedstawia argumentację prawną na ten temat. Dziękuję 🙂 . Warto przeczytać !

fragment wyroku służebnosc

{ 18 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Agnieszka Swaczyna Maj 23, 2013 o 20:41

Takich sytucji pewnie będzie coraz więcej. Bardzo ciekawy i pouczający wpis.

Odpowiedz

Anna Tarczynska | Intercyza Blog Maj 23, 2013 o 21:22

Tak Agnieszko. Myślę, że masz rację. Starzy notarialni wyjadacze robią błędy w sztuce (jak wszyscy zresztą ludzie), a co dopiero młodzi. Podobno po otwarciu zawodów liczba aplikantów notarilanych jest tak duża, że nie pozwala na solidne szkolenie i obycie koniecznych gruntownych praktyk.

Odpowiedz

basia Wrzesień 4, 2013 o 17:39

NIE UWAŻAM ŻEBY TO BYŁ BŁĄD W SZTUCE W WOJEWÓDZTWIE MAŁOPOLSKIM NOTARIUSZE (Z KTÓRYMI MAMY WYKŁADY W RAMACH ZAJĘĆ APLIKACYJNYCH) SPORZĄDZAJĄ UMOWY , NA PODSTAWIE KTÓRYCH W ZAMIAN ZA PRZENIESIENIE SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NABYWCA ZOBOWIĄZUJE SIĘ DO ZAPEWNIENIA ZBYWCY DOŻYWOTNIEGO UTRZYMANIA – JEST TO PRZYKŁAD UMOWY NIENAZWANEJ, NIE JEST TO UMOWA DOŻYWOCIA – MOŻLIWOŚĆ ZAWARCIA WYNIKA Z ZASADY SWOBODY UMÓW

Odpowiedz

Anna Tarczynska | Intercyza Blog Wrzesień 4, 2013 o 21:23

Nie często się irytuję, ale Basia – aplikantka notarialna wykazuje się kompletną ignorancją bezpieczeństwa obrotu prawnego. Oby nikt z czytelników mojego bloga do takiego notariusza w przyszłości nie trafił ! Czy przeczytała Pani fragment wyroku, który zamieściłam w tym wpisie ? Wygląda na to, że nie, bo inaczej nie pisałaby Pani od rzeczy o swobodzie umów. Czy uważa Pani, że to co słyszy Pani od notariuszy w ramach aplikacji jest wyrocznią w kwestiach prawnych ? Ważniejsze niż to co twierdzą sędziowie? Po to jest Pani prawnikiem, aby oceniać przekazywane w ramach aplikacji informacje krytycznie, a nie ludzi na minę naprowadzać, tylko dlatego że na aplikacji ktoś bzdury opowiadał.

Odpowiedz

Adam Październik 25, 2013 o 09:20

Pani Anno, niepotrzebnie się Pani irytuje na Basię:), gdyż sprawa nie jest oczywista i Basia ma jak najbardziej prawo do wyrażenia swego poglądu, który na dodatek wbrew Pani twierdzeniem nie jest od rzeczy, a zwłaszcza fragment o swobodzie umów. Proszę zapoznać się z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21.6.2013, sygn. akt I Aca 278/13, w którym sąd uznał, że w świetle zasady swobody umów jest możliwe przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za zobowiązanie nabywców do świadczeń identycznych jak w dożywociu. W tej sprawie strony zawarły umowę u notariusza, notariusz nazwał ją umową dożywocia, obowiązki nabywców skonstruował identycznie jak w art. 908 kc i nawet pouczenia dał jak przy dożywociu. Sąd uznał, że mimo nazwy i treści nie była to umowa dożywocia, tylko mieszana umowa, mająca cechy darowizny i dożywocia, a jej zawarcie było jak najbardziej możliwe i utrzymał ją w mocy. Istotny jest zatem zamiar stron. Uważam orzeczenie za bardzo słuszne, respektujące wolę stron. Lansowana przez Panią teza, że na lokalu spółdzielczym nie można ustanowić quazi dożywocia (w tym prawa do użytkowania, zamieszkania itp.) nie jest więc do końca trafna, gdyż jak widać sądy idą w inną stronę. W moim odczuciu Pani teza jest zbyt nacechowana niepotrzebnym formalizmem i kurczowym trzymaniem się brzmienia przepisów, podczas gdy przewodnią rolę powinna pełnić wola stron, a przepisy prawo powinno być stosowane tak, aby tę wolę spełnić. Oczywiście ma to też swoje granice i nie każdy stosunek ułożony przez strony może być uznany za ważny, jednak akurat w tym przypadku uważam, że nie zostały naruszone żadne przepisy w takim stopniu, aby powodować nieważność umowy stron.

Odpowiedz

Anna Styczeń 7, 2014 o 09:56

To ciekawe co Pan pisze bo to akurat jest sprawa mojej rodziny. I mam trochę odmienne zdanie. Sąd nie badał wcale woli stron tylko stwierdził z góry, że skoro taką umowę spisały to znaczy, że taka była wola stron. Niestety jedyną wolą stron o której mi wiadomo była chęć uniknięcia płacenia zachowku. Prawo dopuszcza w przypadku mieszkania spółdzielczego inne formy umowy jak umowę mieszaną, darowiznę, testament niestety powodują pewne finansowe obciązenia stąd próby obejścia tych niewygodnych finansowo rozwiązań. Spisywanie umowy darowizny na mieszkanie spółdzielcze jest naciąganiem prawa. Nie rozumiem dlaczego w tym przypadku nie wolno spisywać umowy darowizny ale skoro prawo tego nie przewiduje to spisywanie umowy darowizny a potem stwierdzanie, że to umowa mieszana jest nadużyciem. Przypominam, że w tej sprawie nawet notariusz wypowiedział się że spisał umowę dożywocia!!! Po drugie umowa mieszana nie daje dożywotnikowi takiego zabezpiczenia jak dożywocie. Wprowadzanie więc tych umów jako zamienniki dla dożywocia jest dość niebezpiecznym precedensem.
Pisz pan – jednak akurat w tym przypadku uważam, że nie zostały naruszone żadne przepisy w takim stopniu, aby powodować nieważność umowy stron.
Zostały naruszone przepisy, które zabraniają spisywania dożywocia na prawie spółdzielczym!
Aktualnie sprawa została skierowana do kasacji.

Odpowiedz

Adam Styczeń 7, 2014 o 10:24

Wcale nie twierdzę, że można przenieść spółdzielcze prawo w drodze dożywocia, bo tak jak Pani pisze nie można i to jest oczywiste. Chodzi jednak o to, że sądy utrzymują w mocy takie umowy, traktując je jako umowy nienazwane, czy też mieszane. Więc sam skutek umowy w postaci przeniesienia własności mieszkania jest ważny. Oczywiście takiej umowy nie można później traktować jako umowy dożywocia i ma Pani rację, że może ona nie zapewniać takiej ochrony dożywotnikowi, jak umowa dożywocia. Chodzi jednak o sam fakt, że umowa jest ważna i moim zdaniem jest to pogląd słuszny, bo nie da się zaprzeczyć, że poza uniknięciem podatku, głównym celem stron było jednak przeniesienia prawa spółdzielczego. Co do podatku zaś, to US będzie kwalifikował umowę wg swego uznania, niezależnie od jej nazwy.
Czekamy więc zatem z niecierpliwością na wyrok SN:)
Pomimo odmiennego poglądu życzę sukcesu przed SN.

Anna Styczeń 7, 2014 o 13:32

Do przeniesienia własności służą inne umowy. Umowa dożywocia ma inne funkcje. Nie twierdzę, że ludzie nie mają prawa spisywać umów jakich chcą. Niemniej nie można spisać umowy dożywocia, nazwać ją umową dożywocia, notariusz potwierdza, że to umowa dożywocia a sąd stwierdza że umowa mieszana bo?? Czy na to ma wpływ tylko chęć czy jednak także forma umowy. Jako spadkobierca słysząc umowa dożywocia – nie występowałabym o zachowek wtedy nie dowiedziałbym się że to tylko umowa a nie dożywocie. Czyli jednak forma zadecydowałaby o moim postepowaniu.
Dziękuję za życzenia powodzenia. Niestety nie oczekuję zbyt wiele po naszym sądownictwie. Pozdrawiam

Anna Styczeń 8, 2014 o 11:40

Dodam jesze, bo sprawa jest dla mnie dość gorąca:), że o decyzji sędziego zadecydowało przede wszystkim to, że dożywotnik nie żyje. Zatem jedynym elementem który pozostał do zrealizowania to przeniesienie własności. W sytuacji gdy dożywotnik żyje stwierdzenie, że głównym elementem tej umowy jest przeniesienie własności jest dość ryzykowne gdyż głównym jeje elementem jest zapewnienie opieki dożywotnikowi w zamian za przeniesienie własności.
Uważam, że ten wyrok stworzy niebezpieczeństwo podpisywania fikcyjnych umów dożywocia na mieszkania spółdzielcze, które w efekcie okażą się tylko umowami cywilnymi. Kiedy tak jak w tej sprawie dożywotnik podpisał umowę dożywocia, został pouczony o swoich prawach a okaże się że podpisał tylko umowę mieszaną. Pozdrawiam serdecznie:)

Joanna Wrzesień 7, 2013 o 18:54

Nie zbił mnie z tropu wyrok który Pani Mecenas zamieściła i nadal stoję na stanowisku że jest dopuszczalne ustanowienie prawa użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Jak na pewno wie Pani są w tej kwestii rozbieżności interpretacyjne w nauce prawa i nie jest to sprawa przesądzona i kategoryczna, tak jak się Pani Mecenas wyraża. Sądy też różnie interpretują art 265 kc i na szczęście od dwóch lat w Krakowie już bardzo rzadko można się spotkać z odmową wpisu, pewnie to pokłosie szkolenia Sędziów. W mojej ocenie zgodnie z art 265 przedmiotem użytkowania mogą być także prawa. ”Przesłanką dopuszczalności obciążenia określonego prawa użytkowaniem jest jego zbywalność, ponieważ spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przeto nie ma podstaw do wyłączenia dopuszczalności ustanowienia użytkowania na tym prawie” (Komentarz do kodeksu cywilnego – Księga II własność i inne prawa rzeczowe, Stanisław Rudnicki, Grzegorz Rudnicki str. 515). Zatem na życzenie klienta sporządzane są w niektórych kancelariach notarialnych takie umowy i oczywiście zawsze dbając o bezpieczeństwo obrotu prawnego klient jest pouczany o możliwości odmowy wpisu.

Odpowiedz

Anna Tarczynska | Intercyza Blog Wrzesień 7, 2013 o 20:30

Pani Joanno, wpisanie jakiegoś prawa do księgi wieczystej przez sąd wieczystoksięgowy w żaden sposób nie powoduje, że sporna czynność prawna staje się zgodna z prawem i że klient jest bezpieczny. Sądy cywilne nie są takimi wpisami związane i mogą orzekać jak w załączonym wyroku. Więc pouczenie w akcie notarialnym powinno zawierać informację, że w związku ze sporami prawnymi, dokonana czynność może być uznana za nieważną. W głowie mi się nie mieści jak notariusz może świadomie dokonywać czynności, co do których jest spór prawny, czy są dopuszczalne.

Odpowiedz

Anna Wieluśko Wrzesień 9, 2013 o 18:44

Zaskakuje mnie jednoznaczność sądów tu wydawanych. Ile prawników tyle poglądów, ba ile składów sądów tyle orzeczeń i zapatrywać na daną kwestię. Cóż to za opinia:

“Nie często się irytuję, ale Basia – aplikantka notarialna wykazuje się kompletną ignorancją bezpieczeństwa obrotu prawnego. Oby nikt z czytelników mojego bloga do takiego notariusza w przyszłości nie trafił ! Czy przeczytała Pani fragment wyroku, który zamieściłam w tym wpisie ? Wygląda na to, że nie, bo inaczej nie pisałaby Pani od rzeczy o swobodzie umów. Czy uważa Pani, że to co słyszy Pani od notariuszy w ramach aplikacji jest wyrocznią w kwestiach prawnych ? Ważniejsze niż to co twierdzą sędziowie? Po to jest Pani prawnikiem, aby oceniać przekazywane w ramach aplikacji informacje krytycznie, a nie ludzi na minę naprowadzać, tylko dlatego że na aplikacji ktoś bzdury opowiadał.”

Pani jest mecenasem? Bo na tym ta praca polega, gdyby orzecznictwo było jednolite to nie byłoby dla nas pracy. Mogę Pani przesłać kilka wyroków sądów wydziałów gospodarczych świadczących o podstawowej nieznajomości kc. Czy sędziowie są święci? no bez przesady!

Odpowiedz

Anna Tarczynska Wrzesień 9, 2013 o 20:16

Pani Anno, cieszę się, że czyta Pani mojego bloga i pozostawia swoje opinie. Oczywiste jest, że sędziowie, tak jak wszyscy prawnicy, różnie interpretują przepisy. I dlatego my jako pełnomocnicy, musimy zachować daleeeeeeeko idącą ostrożność doradzając naszym klientom. Również notariusze. Sędziowie nie są święci, ale ich stanowisko wyrażone w wyroku, wywiera bezpośrednie skutki dla naszych klientów. Dlatego musimy się z tym stanowiskiem liczyć, choćbyśmy się z nim nie zgadzali. W taki sposób kształtuje się praktyka stosowania prawa.

Odpowiedz

Karlos Listopad 2, 2013 o 16:22

Jestem bardzo ciekaw, co na to sąd odwoławczy.

Po przeczytaniu załączonego fragmentu uzasadnienia wyroku, oprócz uwag podniesiony już we wcześniejszych komentarzach, trzeba zwrócić uwagę, że:

1. W uzasadnieniu napisano, iż ustanowione na rzecz powoda prawo użytkowania należy uznać za nieważne, gdyż “Treść użytkowania ustanowionego przez pozwaną jest sprzeczna z treścią art. 252 kc, gdyż na rzecz powoda ustanowione zostało jedynie prawo używania lokalu mieszkalnego i garażu, bez jednoczesnego ustanowienie prawa do pobierania pożytków”.
Otóż użytkowanie nie musi dawać prawa do pobieranie pożytków! Art. 253 KC § 1. “Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy.”

2. W uzasadnieniu stoi “Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie przynosi pożytków”
Otóż jak najbardziej może przynosić – wynajem.

Ponadto nawet gdyby się zgodzić, że na spółdzielczym prawie własnościowym nie można ustanowić użytkowania, to nie rozstrzyga to o ustanowieniu SŁUŻEBNOŚCI osobistej.

Odpowiedz

katarzyna Styczeń 30, 2014 o 23:01

Z art. 296 kc wynika istota służebności osobistej :
Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).
” Nieruchomość ” można obciążyć prawem służebności osobistej – nie zaś prawo rzeczowe ograniczone, którym jest Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu . Prawo ! nie jest nieruchomością .

Odpowiedz

Anna Tarczyńska Styczeń 30, 2014 o 23:19

No właśnie Pani Katarzyno. Niby proste. Też nie rozumiem skąd się bierze tyle problemów i wątpliwości w praktyce stosowania prawa odnośnie obciążenia spółdzielczego prawa do lokalu taką służebnością.

Odpowiedz

Sławomir Czerwiec 18, 2015 o 18:55

Większość ludzi posiadających spółdzielcze prawo własnościowe twierdzi, że jest właścicielem nieruchomości. Utwierdza ich w tym: brak różnic w cenie nieruchomości na rynku wtórnym, brak zastrzeżeń ze strony banku hipotecznego, oraz nadinterpretacja faktu istnienia odrębnej księgi wieczystej dla tej nieruchomości.

Odpowiedz

Sławomir Czerwiec 18, 2015 o 18:51

W tej sprawie jest też wyrok Izby Cywilnej Sądu Najwyższego (Sygn. akt V CSK 549/11) dostępny pod adresem http://www.sn.pl/orzecznictwo/SitePages/Baza_orzeczen.aspx?Sygnatura=V%20CSK%20549/11

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni Wpis:

Następny Wpis: