Jak obliczyć wartość dożywotniej służebności mieszkania

Anna Tarczynska · 8 kwietnia 2013

Jakiś czas temu Pan Łukasz, pod wpisem Zachowek a darowizna z dożywociem, zadał następujące pytanie:

„jaki wpływ na wysokość zachowku ma ustanowienie w akcie notarialnym darowizny nieodpłatnej służebności dożywotniego mieszkania w całym budynku i wskazanie wartości tego prawa na np 15 tys zł?”

Obiecałam zrobić o tym oddzielny wpis i właśnie dotrzymuję słowa. 🙂

Z wyceną służebności w trakcie postępowania sądowego są zawsze problemy. To trudny temat.

Bo o co chodzi? Po co tą służebność wyceniać?

Chodzi o to, aby ustalić, jaki wpływ ma służebność na wartość rynkową nieruchomości.

I realnie patrząc – ten wpływ jest ogromny, bo nieruchomości obciążonej służebnością nikt przecież nie kupi.

Ale biegli sądowi, powoływani do wyceny służebności zupełnie pomijają kwestię wpływu służebności na wartość nieruchomości. Wyceniają służebność z punktu widzenia osoby uprawnionej, a nie z punktu widzenia wartości nieruchomości obciążonej służebnością.

Jak oni to liczą?

Oooo…. Obliczenia są w opiniach na kilka stron. Ale zawsze sprowadza się do tego, że wartość służebności równa się wartości najmu przez okres „przeciętnego dalszego trwania życia” osoby, na której rzecz ustanowiono służebność (informacja pobierana z tabel GUS).

Np. w opinii, którą ostatnio otrzymałam, biegły zastosował metodę „dochodową”. Odniósł wartość służebności do dochodu z najmu, który mógłby uzyskać właściciel nieruchomości w określonym czasie. Biegły uznał, że „spadek wartości nieruchomości wyraża się brakiem lub ograniczeniem możliwości pozyskania czynszu za wynajem pomieszczeń przeznaczonych na dożywotnią służebność, jaki jest możliwy za wynajem na rynku lokalnym”.

Jeszcze nie spotkałam opinii, w której wycena służebności zgodna by była z przepisami prawa, mówiącymi o tym, jak to się powinno robić.

Otóż:

Mówi o tym § 38 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (D.U. Nr 207, poz.2109 ze zm.):

 „ 1. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.

2. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym  jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

3. W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust.2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa”.

4.  Przepisy ust.2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości”.

5. W przypadku określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za jej wywłaszczenie uwzględnia się jej obciążenie prawem dożywocia”.

 Jak widzisz, biegły powinien wyliczać wartość służebności, tak jak napisane jest w punkcie 2. Tzn. poprzez porównanie wartości nieruchomości bez służebności i wartości nieruchomości ze służebnością. Różnica stanowiła będzie wartość służebności. Dopiero w sytuacji, gdy wartości służebności nie da się określić w ten sposób, to określa się ją przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa (pkt 3) – np. poprzez odniesienie do czynszu najmu.

 Tymczasem biegli nie zawracają sobie głowy punktem 2 i liczą w oparciu o punkt 3.

 Tak to wygląda….

{ 7 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

łukaszzz Kwiecień 8, 2013 o 08:55

dziękuję za wpis 🙂
od razu mówię, że też próbowałem ten temat jakiś czas temu wybadać i wnioski te same, czyli ograniczone prawa rzeczowe wpływają na wartość darowizny
z kolei co do sposobu obliczania wartości służebności, w wyroku który znalazłem, biegły wskazał, że ustalenie wartości służebności osobistej obciążającej nieruchomość stanowiącą przedmiot darowizny możliwe jest w oparciu o 3 warianty – według standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych, według kryteriów wskazanych w obecnym brzmieniu art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn albo według kryteriów określonych w nieobowiązującym już brzmieniu tego przepisu. Odrzucony został wariant 1 (“Wariant ten bowiem wyliczony został w oparciu o bardzo nieprecyzyjne dane przyjęty przez biegłego. Biegły dokonane wyliczenia oparł na dowolnym w istocie założeniu, co sam przyznał w treści opinii, że możliwy obecnie do uzyskania czynsz z lokalu stanowiącego przedmiot darowizny wynosi 2.500 zł., zaś osiągany z tego tytułu dochód kwotę 1875 zł. Przyjęte w tym zakresie założenia nie zostały poparte żadnymi wyliczeniami”), a dokonując zaś wyboru pomiędzy wariantem drugim a trzecim, sąd przyjął kryteria obliczenia wartości służebności wynikające z obecnie obowiązującego brzmienia art. 13 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
mimo wszystko, gdybym to ja dochodził zachowku to podnosiłbym, że ta darowizna nie była obciążona wcześniej służebnością tylko obdarowany sam ją ustanowił i wnosiłbym, żeby nie pomniejszać wartości darowizny z powodu tej służebności -skutek pewnie marny ale spróbować można 🙂

Odpowiedz

Anna Tarczynska | Intercyza Blog Kwiecień 8, 2013 o 09:54

Dziękuję Panie Łukaszu za komentarz. Jasne, że próbować można (a nawet trzeba !) różnych argumentów. To ciekawa koncepcja, o której Pan pisze, aby ewentualnie powołać się na okoliczność, że nieruchomość nie była wcześniej obciążona służebnością. Czyli kwestionowałby Pan nie tyle sposób wyliczenia służebności, co zasadę, że w tym przypadku służebność nie powinna być w ogóle brana pod uwagę przy szacowaniu wartości nieruchomości.
W sądach praktyka uwzględniania wartości służebności ustanowionych na rzecz darczyńcy jest bardzo ugruntowana. Ale rzeczywiście przedstawiona przez Pana koncepcja warta jest wywodu SN.

Odpowiedz

łukaszzz Kwiecień 8, 2013 o 10:21

próbowałbym się też powoływać na zasady współżycia społecznego, najczęściej przecież obdarowany dostaje mieszkanie a i tak mieszka gdzieś indziej, a to darowane ma po prostu zaklepane i zaczyna z niego korzystać dopiero po śmierci darczyńcy, są to dla niego w praktyce żadne ograniczenia a ustanowienie służebności pozwala mu na obniżenie należnego uprawnionym zachowku i wtedy wyjaśniłbym dlaczego w tej konkretnej sprawie zachowek powinien być wypłacony w pełnej wysokości 😉
jakby Pani kiedyś spróbowała tych argumentów to proszę się pochwalić wynikami 😉

Odpowiedz

Piotr Grudzień 13, 2013 o 14:58

Witam, odziedziczylem dom po Babci w 1997 roku.
Bezpłatne, dożywotnie użytkowanie domu i ogrodu dostała moja Ciocia -zapis w testamencie.
Po śmierci Babci umowilismy się z Ciotką ustnie że ja ten zapis uznaje.
Testament sądownie otworzylem dopiero w 2010 roku po niespodziewanej Jej śmierci.
Niestety Ciocia w ciagu 13 lat mieszkania doprowadziła dom do ruiny po to aby się wprowadzić lub wynająć dom trzeba wydać 100-120 tys zł. Część remontu już przeprowadziłem.
Mam pytanie do Pana, jak się ma dożywocie do wartosci domu w 1997 roku?
Czy można konieczny remont zaliczyc do dlugow spadkowych obniżających wartość zachowku?
Ciekaw jestem Pana spostrzeżen na temat zaklepanego domku czekającego na spadkobiercę i niespodziankach ze strony osób dozywotnio użytkujących.

Odpowiedz

Anna Tarczynska | Intercyza Blog Kwiecień 8, 2013 o 11:07

I vice versa Panie Łukaszu 🙂

Odpowiedz

Mateusz Maj 15, 2013 o 12:29

Witam,
a jak sie to ma to art. 993 KC ? Tam jest napisane, ze “Przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów i poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny uczynione przez spadkodawcę.” Czy w takim razie w momencie obliczania wartosci mieszkania do zachowku mamy brac pod uwage ta sluzebnosc (w umowie darowizny) czy nie?

Odpowiedz

Mieczysława Luty 6, 2016 o 13:26

Łatwiej jest ustalić wartość nieruchomości obciążonej służebnością podejściem porównawczym jak podejściem dochodowym. W zawodzie rzeczoznawcy pracuję 21 lat, i nie udało mi się w ciągu tego okresu znaleźć na rynku nieruchomości podobnych do wycenianej, które by były przedmiotem obrotu rynkowego. Nieruchomości obciążone służebnością mieszkania rzadko znajdują nabywców, ja z takim transakcjami nie spotkałam się.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni Wpis:

Następny Wpis: